Loi Girardin

La Loi GIRARDIN

La Loi Girardin (du nom du ministre de l’outre mer, Mme Brigitte Girardin, entre 2002 et 2005) est un dispositif multiple, permettant de réduire voire d’effacer son impôt sur le revenu par le biais d’un investissement immobilier ou indistriel.

L’un des volets de ce dispositif, mis en place en 2003, concerne l’immobilier. Les entreprises ou les particuliers peuvent en bénéficier.

 

I.     Défiscalisation Girardin pour les particuliers 

 

1.    Défiscalisation locative

 

a. Principe

L’acquisition d’un bien immobilier neuf permet de réduire le montant de l’impôt sur le revenu de l’acquéreur. Il existe 2 options distinctes : La défiscalisation en secteur LIBRE ou en secteur INTERMEDIAIRE. Le montant de la défiscalisation et les contraintes liées varient dans les 2 cas.

 

b. Calcul et montant : Secteur LIBRE

La réduction d’impôt sur le revenu sera étalée sur 5 ans et sera de 40% du montant de l’investissement, soit 8% par an.

Toutefois, afin de limiter les envolées de prix, le décret de la loi Girardin fixe un plafond au montant de l’investissement. Ce plafond (valeur 2010) est de 2 247 € HT (2 438 TTC) par m². Cette valeur s’applique à la surface habitable du bien, majorée de 14 m² maximum de terrasse couverte (varangue). L’engagement de location de l’acquéreur est de 5 ans et le locataire doit faire du logement sa résidence principale en habitation.

Dans le cadre d’une « zone urbaine sensible », le montant de la défiscalisation peut être porté de 40 à 50%.

Exemple : Acquisition en Martinique d’un appartement de type T2 (2 pièces) à 135 000 €, d’une surface de 38 m²habitable et 15 m² de terrasse couverte, en dehors d’une zone urbaine sensible, mais bénéficiant d’un chauffe-eau solaire.

L’acquéreur paye 12 000 € d’impôt sur le revenu par an.

Le montant total de la réduction d’impôt sera de :

2 247 € x (38 + 14) x 40 % = 46 737,60 € HT.

Soit 9 347,52 € HT par an pendant 5 ans, soit enfin :

10 142,06 € TTC (TVA à 8,5% en Martinique) par an.

Le reliquat annuel d’impôt sur le revenu dû par l’acquéreur sera donc de :

12 000 - 10 142,06 = 1 857,94 € par an.

 

c. Calcul et montant : Secteur INTERMEDIAIRE

Le montant de la réduction est porté à 50% sur 5 ans, soit 10% par an.

Dans le cadre d’une « zone urbaine sensible », le montant de la défiscalisation peut être porté de 50 à 60%.

La valeur du plafond au m² reste la même, mais 3 contraintes viennent s’ajouter :

-            L’engagement de location est de 6 ans

-            Le loyer est plafonné à 12,67 € / m² de surface habitable

-            Les ressources du ou des locataires sont plafonnées

-            Le bien doit être loué dans les 6 mois suivant l’achèvement légal du bien 

Ce dispositif est donc intéressant lorsque l’acquéreur a un réel besoin de défiscaliser davantage. De manière générale, afin de favoriser la location rapide du bien, le secteur INTERMEDIAIRE est à choisir dans le cas de lots de type T1 ou T2, voire T3, mais à éviter, sauf cas particulier, pour les grands appartements.

 Pour reprendre l’exemple étudié en secteur LIBRE, la défiscalisation atteindrait ici un montant total de 2 247 € x (38 + 14) x 50% = 58 422 € HT, soit au final : 12 677,57 € TTC par an pendant 5 ans.

L’acquéreur EFFACE ainsi intégralement son impôt pendant 5 ans.

 

d. Généralités 

 - Un acquéreur peut réaliser plusieurs acquisitions en loi Girardin par an, et en cumuler les bénéfices. Toutefois, le montant de la défiscalisation, s’il est supérieur à l’impôt réel dû, est perdu d’une année sur l’autre

 - Le plafond total de défiscalisation est de 20 000 € par an ou 8 % du montant des revenus.

- Ces taux de défiscalisation sont valables pour 2010. En 2011, ils ne seront que de 30% pour le libre et 45%  pour l’intermédiaire. En 2012, la défiscalisation en secteur libre disparaît, et le taux pour le secteur intermédiaire baisse encore à 35%, et seuls les programmes ayant bénéficié d’un permis de construire antérieur au 31/12/2010 seront concernés.

- Les plafonds de ressources des locataires, le plafond du loyer et le plafond de la défiscalisation au m2 (2247€ en 2010) évoluent chaque année. Ces valeurs sont disponibles dans la rubrique « DOCUMENTS ».

  

2.    Défiscalisation au titre de la résidence principale 

 Sous certaines conditions (permis de construire antérieur au 27/05/2009, acquisition avant le 31/12/2010), un acquéreur peut bénéficier d’une défiscalisation au titre de la résidence principale dans ces conditions : 25% du montant de l’investissement (qui reste toujours plafonné à 2247 € HT / m²) étalé sur 10 ans, soit 2,5% par an. Engagement de résidence dans le bien acquis : 5 ans.

 En dehors de ces conditions, la défiscalisation au titre de la résidence principale est suspendue à ces impératifs :

-      Bénéficier du prêt à taux 0%

-      Première acquisition avec le prêt à taux 0%

-      Surface habitable comprise entre 65 et 150 m2

-      Plafond de ressources des acquéreurs

 Exemple : Une personne payant 3 000 € d’impôt sur le revenu, fait l’acquisition courant 2010 d’un logement de type T2 dont le permis de construire est antérieur au 27/05/2009. Ce T2 coûte 135 000 € et présente une surface habitable de 38 m² et 14 m² de terrasse.

Le montant de la défiscalisation annuelle sera de :

2,5% x 2247 € x (38 + 14) = 2 921,10 € HT soit 3 169,39 € par an et ce pendant 10 ans.

Cet acquéreur ne paiera plus d’impot sur le revenu pendant 10 ans.

 

II.   Défiscalisation Girardin Immobilier pour les entreprises 

Les entreprises peuvent également investir dans l’immobilier pour réduire leur impôt sur les sociétés.

Le montant de l’investissement total (frais de notaire inclus) est déduit du bénéfice avant impôt sur la société. Le bien doit ensuite être mis en location dans les conditions du secteur INTERMEDIAIRE (6 ans de location, plafond de ressource et du loyer).

La principe est très simple mais l’application nécessite une grande maîtrise comptable et fiscale et donc l’accompagnement d’un professionnel  du secteur (CGP, comptable…).